Sempre attenta alle esigenze dei lettori, da oggi, il nostro quotidiano on line ospita per qualche tempo, una nuova rubrica dedicata ai problemi e all’amministrazione di un condominio. A curarla sarà Alessandro dello Vicario, noto amministratore di condomini di Tortona con studio in largo Borgarelli, che metterà a disposizione dei lettori tutta la sua competenza in materia, maturata nel corso degli anni.
Periodicamente troverete suoi articoli in Home e nella pagina dedicata al mercato immobiliare
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L’identikit del bravo Amministratore di Condominio
Buongiorno a tutti, come assiduo lettore del quotidiano on line “Oggi Cronaca” ho deciso di mettere a vostra disposizione le mie conoscenze in ambito di “Amministrazione Condominiale” in quanto sempre più spesso mi imbatto in inquilini bisognosi di risposte ed in Amministratori che, nonostante svolgano questa attività, non sanno distinguere un “consuntivo di gestione” da una “marcia reale d’ordinanza”.
Nasce quindi questa rubrica “In Caso Di Condominio”, per tutti coloro che hanno bisogno di risposte o solo perché vogliono conoscere se l’operato del proprio Amministratore sia eseguito nel rispetto del mandato affidatogli.
Come primo argomento affronterò appunto le caratteristiche che un buon Amministratore deve possedere e più precisamente:
1. Requisiti e natura giuridica
2. Le attribuzioni dell’amministratore
3. Il compenso
4. La rappresentanza dell’amministratore
5. La responsabilità dell’amministratore
Requisiti e natura giuridica
L’amministratore è legato al condominio da un rapporto di gestione analogo al mandato (art. 1703 del Codice Civile) con rappresentanza per quanto attiene alla sua costituzione ed al contenuto in particolare per l’obbligatorietà della nomina quando i proprietari siano più di quattro.
Per essere amministratore non sono richiesti requisiti particolari né iscrizione ad albi, la durata dell’incarico è pari ad un anno e può essere revocato in ogni tempo dall’assemblea.
Le attribuzioni dell’amministratore
L’art. 1130 del Codice Civile contiene un elenco delle principali attribuzioni di cui viene investito automaticamente all’atto della nomina:
1. Eseguire le deliberazioni dell’assemblea
2. Curare l’osservanza del regolamento di condominio
3. Disciplinare l’uso delle beni e servizi comuni
4. Riscuotere i contributi
5. Erogare le spese (compresi gli oneri obbligatori)
6. Compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio
7. Obbligo del rendiconto
Il compenso
Il compenso dell’amministratore viene discusso e deliberato in assemblea. Non esiste un criterio per stabilire tale compenso né esistono listini ai quali far riferimento. Bisogna però ricordare che l’art. 1708 c.c. dispone che: “il mandato comprende non solo gli atti per i quali è stato conferito, ma anche quelli che sono necessari al loro compimento”. In questa ottica, troppi amministratori di condominio, se non la totalità di essi, applicano suddivisioni al proprio compenso. Infatti viene suddiviso in “compenso amministrativo”, “oneri finanziaria 2007” (o mod. f24), “oneri compilazione e trasmissione mod. 770”. Tutti questi sono già contemplati all’interno del compenso dell’amministratore in quanto necessari, ma se accettati in assemblea sono da ritenersi validi. Per cui, quando discutete la nomina del nuovo amministratore o volete controllare il compenso di quello in carica, tenete presente tutte queste voci per sapere esattamente quale sia la Sua reale retribuzione e confrontatela con le offerte pervenute.
La rappresentanza dell’amministratore
Il potere di rappresentanza è contenuto nei limite delle attribuzioni previste dall’art. 1130 c.c.; essa si suddivide in “Rappresentanza sostanziale o negoziale” e “Rappresentanza processuale” (approfondiremo tali differenze successivamente).
La responsabilità dell’amministratore
Il rapporto che si instaura tra l’amministratore ed il condominio è inquadrabile nella figura giuridica del mandato e deriva dall’obbligo della diligenza del buon padre di famiglia. In relazione a tale diligenza deve commisurarsi ogni azione ed attività (approfondiremo questo argomento successivamente).
Se dovessi infine suggerirVi come scegliere il vostro futuro amministratore o controllare l’attuale, Vi consiglierei di usare questi parametri:
1 Presenta il bilancio entro 60 giorni dalla chiusura dell’esercizio
2 Invia copia del verbale di assemblea entro dieci giorni dallo svolgimento della stessa
3 Emette regolare fattura o ricevuta per le sue prestazioni
4 Il suo compenso è commisurato all’impegno e contempla gli oneri fiscali
5 Vi tiene informati sui cambiamenti delle normative
6 Interviene in caso di emergenza con la giusta celerità
Bene, se garantisce almeno questi requisiti (e forse altri ancora), Vi consiglio di instaurare con Lui un rapporto duraturo in quanto siete tutelati ed assistiti adeguatamente; se così non fosse, invece, presso il mio studio sito in Largo Borgarelli n.3 a Tortona, tutti i clienti ed i lettori potranno usufruire di consulenza ed avere risposte precise ed esaurienti circa eventuali dubbi.
Alessandro Dello Vicario
