Buongiorno e ben ritrovati su questa mia rubrica che tratta dei problemi che si possono avere in Condominio. Indubbiamente sono molteplici le problematiche che sorgono quotidianamente e per cercare di rispondere ad alcune domande comuni, affronteremo oggi alcuni termini che sicuramente avrete sentito in qualche assemblea di condominio, ma, sono sicuro, senza aver mai approfondito l’argomento.

Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza, fissando alcuni punti fondamentali per sapere come difendersi e quali sono i nostri diritti e quali invece i doveri per la “pacifica convivenza” che tutti ci auguriamo.

 

LE PARTI COMUNI

Sono quelle parti di edificio di proprietà di tutti, utili (ed il più delle volte indispensabili) all’esistenza del condominio. Il codice civile distingue (in maniera indicativa e non tassativa) i beni comuni in due classificazioni: quella che si desume dall’art. 1117 c.c. che tiene conto delle caratteristiche strutturali e funzionali dei beni e quella che si desume dall’art. 1123 c.c. che in base al diverso uso dei beni li suddivide ulteriormente in 1) beni di proprietà comune generale 2) beni di proprietà comune ad uso differenziato 3) beni di proprietà comune ad uso separato. Definito il concetto di parti comuni, si comprende, chiaramente, perché il legislatore abbia adoperato un’elencazione esemplificativa e non tassativa: suolo e sottosuolo, muri maestri, muri divisori, finestre, tetti, sottotetti e lastrici solari, portoni d’ingresso, scale, vestiboli e cortili. Per identificare quindi se un bene rientri nel novero dei beni comuni, l’amministratore dovrà acquisire il regolamento di condominio per verificare l’elenco dei beni e delle eventuali riserve di proprietà. E’ buona norma che TUTTI perciò si adoperino per preservare il buono stato di mantenimento di questi spazi anche perché altrimenti ogni intervento sarà a carico di TUTTI. “Il condomino, che ha un diritto sulle cose comuni proporzionale al valore della sua proprietà, deve contribuire alle spese per la conservazione delle cose comuni, le quali non possono essere divise se questa operazione ne rende l’uso più scomodo a qualunque altro condomino”.

 

L’INNOVAZIONE

E’ l’opera che andando ad incidere sulle parti comuni ne migliora la qualità e rende più facile il loro godimento. Non tutti gli interventi, quindi, sono innovativi potendo limitarsi ad un semplice ripristino di una situazione antecedente.

Per quanto riguarda le innovazioni il legislatore distingue due tipi di innovazione: quelle “sic et simpliciter” e quelle gravose e voluttuarie.

Per la loro approvazione è necessaria la maggioranza dei partecipanti al condominio ed i 2/3 del valore dell’edificio. Però, prima ancora di preoccuparvi del sussistere o meno della maggioranza è opportuno sapere che l’art. 1120 c.c. dice: “sono vietate quelle innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino“.

E le spese? Vengono decise dall’amministratore (per quei servizi di ordinaria amministrazione come le spese di pulizia o la scelta del manutentore dell’ascensore), dal singolo condomino (se sussiste urgenza e necessità) e dall’assemblea (nella maggior parte dei casi). La ripartizione di tali spese, così come i diritti dei comproprietari sulle cose comuni, sono proporzionali al valore del piano, o della porzione di piano di proprietà esclusiva, anche “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione“. In questo modo il primo comma dell’art. 1123 c.c. ha inteso disciplinare i criteri di ripartizione delle spese. Per iniziare l’analisi dei criteri di ripartizione delle spese, però, è necessario partire da un inciso contenuto nel primo comma dell’art. 1123 c.c., vale a dire quel “salvo diversa convenzione“, tenetelo sempre bene a mente! La ripartizione, stando ad un criterio legale, (appurato che è lecito un accordo tra i condomini volto a stabilire un criterio alternativo) avviene in misura proporzionale al valore che la loro proprietà esclusiva ha rispetto alle parti comuni. Ciò significa che ogni appartamento ha un valore diverso rispetto all’intero edificio: proprio per questa diversità ogni proprietario sarà tenuto a contribuire alle spese condominiali in misura differente rispetto al suo vicino. Stando al primo comma dell’art. 1123 c.c. si dividono in misura proporzionale le spese che concernono la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio, la prestazione dei servizi nell’interesse comune e le innovazioni di cui all’art. 1120 c.c. Rientrano in questo elenco le spese relative al compenso dell’amministratore, quelle per il premio dovuto alla compagnia assicurativa per la polizza dello stabile, le spese di cancelleria non individualmente imputabili, ecc . E’ evidente che non tutte le cose comuni siano destinate a servire i condomini in ugual misura. Accade, infatti, che, per la particolare conformazione dello stabile in relazione ad una singola unità immobiliare, un bene comune sia utilizzato in misura ridotta dal condomino proprietario di quell’unità rispetto agli altri. In queste circostanze trova applicazione l’art. 1123 secondo comma, per il quale, appunto, in caso di utilizzo differente di un bene, suddivide le relative spese in misura proporzionale all’uso che ciascuno può farne. La giurisprudenza è intervenuta diverse volte sull’argomento ribadendo quanto appena detto e sottolineando come l’uso di cui parla l’art. 1123 secondo comma è riferito ad una minore possibilità di fruizione del bene comune per ragioni strutturali dello stabile condominiale indipendenti dalla volontà del soggetto. Ultimo tra i casi contemplati dall’art. 1123 c.c. è quello previsto e disciplinato dal terzo comma. Si tratta di quegli stabili che per la loro conformazione hanno più scale, cortili o lastrici solari che non servono l’intero fabbricato ma solo una parte dell’edificio. In questa circostanza, alle spese relative alla manutenzione partecipano solo gli interessati. É il caso del condominio parziale ed è evidente che il condomino che abita nella scala “A” debba certamente partecipare alle spese di manutenzione di quella parte di stabile; tuttavia è altrettanto logico che non sarebbe corretto imporgli di partecipare alle spese di manutenzione delle scala “B”. Ovviamente, come anche per tutte le spese comuni, è sempre possibile derogare al dettato normativo disciplinando le spese del condominio parziale con accordo interno ai condomini (regolamento di condominio).

 

IL FONDO CONDOMINIALE

Per fare fronte a determinate spese l’assemblea dei condomini può decidere l’istituzione di un fondo speciale, detto anche fondo cassa. Il codice civile parla di fondo speciale collegandolo esplicitamente alla deliberazioni di opere straordinarie. Lasciando alla parte relativa alle assemblee le questioni inerenti quorum e modalità deliberative. Funzione del fondo speciale è quella di accantonare delle somme di denaro in vista di determinate spese deliberate dall’assemblea.

 

Come sempre sono a vostra disposizione per rispondere alle vostre domande e curiosità sul mondo dei condomini alla mail alessandro.dellovicario@gmail.com e presso il mio studio a Tortona in Largo Borgarelli n.3 dove tutti i clienti ed i lettori potranno usufruire di consulenza gratuita ed avere risposte precise ed esaurienti circa eventuali dubbi.

Alessandro Dello Vicario